疫情后合租不香了?一个多月来上海租房市场发生了这些变化

最近,一家研究机构发布报告指出,今年上半年租房市场受疫情的影响,出现几个特点,一是全国来看长租房成交量逆势增长,二是在上海,合租换整租成为租房的新趋势。

事实果真如此吗?长租房源和整租房源是不是在上海变得更受欢迎了?

在分析这个问题之前,先明确一下长租、整租和合租的定义。

整租房是指一个人(或一家人)承租整套房子来居住,不与房东或其他任何人合伙居住。合租与整租相对,是指至少两人一起租住一间或一套住房。而长租房则通常是指由专业化、规模化的机构运营的住房租赁服务,包括两类:集中式公寓和分散式公寓。前者指拿下整栋物业(或其中几层)再运营的模式;后者则是获得分散二手房源后统一改造再出租的服务。

接下来,我们从供给、需求和价格等几个方面的数据出发,探一探疫情后上海租房市场的真实变化。

整租房源增长明显

首先,从供给端来说,疫情后整租房源确实增长很明显。

受疫情影响,上海3-5月出租房源的供给量下降明显,尤其是4-5月,两个月的总供给量同比去年下降了69%和57%。

6月份随着复工复产推进,合租与整租加在一起整体的出租房源同比增长了75%。这其中,整租房源供给同比去年增长了82%,合租的供给量同比去年上涨了42%,增速明显不如整租房源。

疫情后合租不香了?一个多月来上海租房市场发生了这些变化插图

一位在上海虹口区工作的房产中介告诉记者,疫情之后,从整体成交量来看,整租确实比合租的市场行情更好。

从价格来看,1-6月房东给出的整租价格也小幅上涨,6月同比微增了3%。合租房源的价格则在6月出现了下滑,同比下降8%。

为什么合租房源的房东愿意降价?

据我们采访的一些本地房产中介介绍,合租的房源基本上来自二房东,疫情后由于担心市场不稳定,二房东都着急将房源转手,因此合租房源数量相对疫情前增多,价格也就随之降低。

疫情后合租不香了?一个多月来上海租房市场发生了这些变化插图1

合租转整租?钱包不同意

是否存在另一种可能:一些合租的需求转成整租了呢?

受访的中介表示,合租市场受整租冲击的可能性并不大,这主要是因为,平均来说,整租房源的价格与合租房源存在着巨大的差距:目前,上海市辖区整租房源的均价为9137元/月,合租房源的均价则为2256元/月。

从属性上说,这完全是两个客群,整租客户以家庭居多,合租则是白领居多。

因此,疫情后合租升级成整租的情况不多,但疫情之后,合租客对居住条件的要求高了,这表现在,4月份以来,租客关注的合租房源均价涨幅明显。

5、6月份,需求端关注的合租房均价同比去年上涨幅度达到91%、38%,而相比之下,需求端关注的整租房均价在6月份只上涨了3%。

疫情后合租不香了?一个多月来上海租房市场发生了这些变化插图2

也就是说,原来合租的租客们开始愿意看看价格更高的合租房,而不是升级成整租房。

长租房变多了

疫情后,另一个变化是长租房变多了。

上海长租房机构公布数据显示,该机构上半年两个季度房东委托量同比上涨420%与50%。

一位房产中介告诉记者,对于房东来说,把手上的房子委托给机构代为改造和包租运营,可以免去和租客沟通的成本,同时从收房机构那得到稳定、持续的现金收入。在疫情反复的当下,这是房东选择机构出租的一个原因。

从进入市场的房源数量上看,长租房源数量环比上月增长了9%。

增加的房源数量主要来自分散式房源。6月分散式房源的供给数量从上月的不到5000间快速上升至1.6万间,在所有长租房源数量中的占比也突破10%。而在疫情前,分散式房源的占比只有7%左右。

占长租房源大头的集中式公寓数量,则比较稳定,6月供给数量为13.5万间左右,环比仅微增0.8%。

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普租回升幅度更快

虽然长租房有所增加,但在整体市场的占比较低,只占到5%,个体房东的普租则占到了整个租房市场67%的比例。长租房的成交量很难与普租相比。

实际上,随着疫情后租房市场积攒已久的供给和需求释放,进入6月,上海的普租市场回升幅度更好。

根据CRIC租售系统的数据统计,6月上海普租市场当月TOP3中介机构的成交量达到10789间,环比5月份上涨了近10倍,也显著高出疫情前的成交量。

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从租金价格的涨跌来看,长租房源与普租房源相比也未能体现出优势。

6月,上海个人租赁房源的挂牌租金单价环比上涨了3%,成交租金单价则环比上涨了8%。而6月长租的集中式房源租金单价则环比下降了1.3%,相对年初每平米也跌去4.6元/月。

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因此,目前分散式的长租房源供给量增长很快,主要还是受到房东出租意愿的影响。在疫情反复的情况下,相对于慢慢寻找合适的租客,机构包租运营的方式由于收益即时到手、且相对稳定等特点,吸引到不少市场上分散的房源。

不过,长租公寓前期投入大、租客需求不稳定等问题仍然影响着长租市场的发展。

综合目前的供给、需求和价格情况,对于长租房行业来说,现在的市场是否是一个好的发展机遇,仍然难以盖棺定论。  

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